ANALIZĂ: Adaptarea pieței de birouri din capitală la noua eră a muncii hibrid
Într-un climat marcat de schimbări constante, piața de birouri din București a rămas un punct de interes atât pentru investitori, cât și pentru companiile în căutare de spații adecvate pentru activitățile lor. Cu toate că tendințele muncii de la distanță au pus sub semnul întrebării necesitatea unor spații fizice de lucru, cifrele și perspectivele pentru anul 2024 arată că piața se adaptează și evoluează într-un mod concret și solid.
Maria Florea, Head of Office Advisory iO Partners, oferă o perspectivă clară asupra evoluției recente a pieței de birouri din București și a tendințelor pentru următorii ani. În timp ce unele companii adoptă modele de lucru hibride sau de la distanță, altele își măresc suprafețele ocupate, evidențiind astfel o dinamică complexă și adaptabilă a cererii pe piață.
În 2023, cererea brută (totală) de spații de birouri din București a însumat 409.300 m², 44% peste 2022. În schimb, cererea netă (tranzacțiile care cresc stocul ocupat) a totalizat 101.400 m², în scădere cu 28% față de anul 2022. Această diferență dintre cererea brută și cea netă este dată în principal de ponderea mare avută de tranzacțiile de reînnoire și renegociere, de circa 60% din totalul suprafețelor tranzacționate în piață, pe fondul ajungerii la maturitate a contractelor din anii de dinainte de pandemie, când cererea era puternică – Maria Florea, iO Partners
Un aspect notabil este creșterea gradului de neocupare, ajungând la 14,3% la finalul anului 2023, însă acest fenomen este contrabalansat de o creștere a chiriilor pentru spațiile premium. Maria Florea subliniază că, în ciuda presiunii generate de inflație și incertitudinile economice, cererea pentru spații de birouri se menține la un nivel semnificativ, alimentată în continuare de atracția României pentru companiile internaționale.
Pentru anii următori, perspectivele sunt moderate, având în vedere un număr redus de livrări de noi spații de birouri, doar 15.500 m² în 2024 și posibil 8.000 m² în 2025, reflectând reticența dezvoltatorilor într-o piață caracterizată de o cerere mai mică și costuri de construcție ridicate. Totuși, se estimează că cererea va rămâne la un nivel stabil, iar piața ar putea reveni pe un trend ascendent odată ce presiunea factorilor externi va scădea.
Birourile din București – o rată de neocupare de 14.7% la finalul anului trecut
Vlad Damian, Head of Investor Leasing la CBRE România, completează analiza, evidențiind o creștere record a activității de închiriere în 2023, sectorul IT&C contribuind cu 44%, însă subliniază necesitatea unei analize atente pentru clădirile care nu și-au găsit chiriași. În 2024, Damian consideră că Bucureștiul nu va mai atinge un astfel de nivel al tranzacțiilor de închiriere, dar se așteaptă să se mențină o pondere procentuală similară a cererii noi și tranzacțiilor noi din acest total.
În București înregistram la final de 2023 o rată de neocupare de aproximativ 14,7%. În același timp, am intrat deja în primul an în care livrările de spații noi de birouri sunt ca și inexistente. Există într-adevăr spații vacante în proiecte, însă blocajul generat de autorizațiile de construire ne duce într-o situație mai confortabilă în care ne așteptăm la o scădere constantă a ratei de neocupare, anul acesta cu 2 puncte procentuale, în 2025 cu încă aproximativ 1,5 puncte procentuale. Există în continuare interes de intrare pe piața locală a unor companii internaționale și contribuim deja în pitch-uri de țară – Vlad Damian, CBRE România
Transformare: de la birouri neocupate, la apartamente sau spitale
Există zone consacrate privind rata de neocupare – cele de la marginea Bucureștiului, totuși, multe dintre clădirile de birouri cu o rată mare de neocupare în 2024 sunt de fapt construcții noi, moderne și calitative. Potrivit specialiștilor, principalul motiv pentru care aceste clădiri se luptă cu rata de neocupare este momentul în care ele au fost livrate – în timpul pandemiei, perioadă în care chiriașii au manifestat o mai mare reticență în a-și asuma decizii ferme de relocare.
Pentru aceste clădiri de birouri, care nu reușesc să atragă chiriași, există varianta reconversiei, găsirii unui alt tip de utilizare. Totuși, experții avertizează că această decizie trebuie luată după o analiză temeinică și că investițiile pentru transformarea spațiilor sunt destul de ridicate.
Printre proprietarii care au ales această soluție, se numără și One United Properties, care a convertit clădirea principală de birouri a ansamblului One North Gate din Pipera-Voluntari într-un proiect rezidențial cu 137 de apartamente și spații de retail la parter.
Un alt exemplu este clădirea de birouri Multigalaxy 1, din zona Dimitrie Pompeiu, , deținută de Medicover, transformată în spital. De asemenea, destinația clădirii de birouri Petrom Tower a fost schimbată de proprietar în unitate de învățământ, spațiul fiind închiriat unei școli private.
La începutul acestui an, clădirea de birouri Avrig Business Center din zona Obor a fost cumpărată de Universitatea de Medicina și Farmacie Carol Davila, urmând să fie folosită pentru activități de învățământ și cercetare.
Chiar și clădirile de birouri care îți păstrează destinația trec prin procese de reîmpospătare. Horațiu Didea, Managing Partner Workspace Studio, companie de soluții de amenajare pentru sectorul corporate, menționează și că în 2023, jumătate dintre proiectele companiei au fost reamenajări cu obiectivul de a crea un spațiu de companie flexibil, relevant pentru oameni și pentru identitatea firmei. “Estimez că anul viitor ponderea acestor proiecte va depăși 70%, bineînțeles și pe fondul unui volum mai redus de clădiri office noi, dar, mai ales, pentru că organizațiile trebuie să alinieze designul și funcționalitatea spațiului cu așteptările angajaților si noile nevoi ale companiilor”, adaugă Didea.
Urmărește-ne și pe Google NEWS
