ANALIZĂ REAL-ESTATE: Nota de plată după anul record – de ce 2026 îi prinde pe retaileri negociind „costul total”, nu doar chiria
2025 a fost un an „ușor de vândut” în retail real estate: livrări mari, proiecte noi în mai multe orașe și o industrie care a arătat suficient de bine încât investitorii să pună retailul (mai ales în afara Bucureștiului) în vârful listei de priorități.
Pentru retaileri, 2026 începe însă cu o întrebare mai puțin confortabilă:
Cât costă, de fapt, să operezi un magazin într-o locație bună?
Nu doar chiria – ci chiria + taxa de administrare (costurile comune ale centrului) + utilități + mentenanță + securitate + costuri de conformare + capex de adaptare.
Tendința e clară: anul de „expansiune” se transformă într-un an de optimizare.
2025: mai multă ofertă nu înseamnă automat discounturi
Cel mai recent raport Cushman & Wakefield Echinox arată că 2025 a adus 208.000 mp de spații comerciale noi, iar stocul modern a ajuns la aproximativ 4,81 milioane mp. În paralel, pipeline-ul rămâne consistent: sunt menționați peste 750.000 mp de proiecte în diverse stadii, cu livrări până în 2029, iar stocul național ar putea depăși 5,6 milioane mp la finalul lui 2029.
Teoretic, o ofertă mai mare ar trebui să însemne mai multă competiție între proiecte și, implicit, condiții mai flexibile.
Am discutat cu Dana Rădoveneanu, Head of Retail Agency în cadrul Cushman & Wakefield Echinox despre aceste schimbări, iar mesajul acesteia despre negociere e însă mai rezervat: incentives (free rent, fit-out contributions) nu sunt, în general, parte din oferta standard și apar punctual. „Pot fi cazuri izolate și punctuale dacă există un chiriaș foarte dorit de către un proprietar și care va avea un impact pozitiv important asupra centrului comercial respectiv”, spune reprezentanta companiei de consultanță în real-estate.
2026: problema care crește mai repede decât chiriile – costul total de ocupare
Dana Rădoveneanu confirmă că 2025 a venit cu o creștere a taxei de administrare și a costurilor operaționale, pe fondul majorării prețului la energie și al creșterii salariului minim, și subliniază rolul property management-ului și al instrumentelor care pot procesa rapid date financiare, pentru decizii de optimizare.
Taxa de administrare e locul unde se vede imediat inflația operațională (energie, mentenanță, pază, curățenie, management). Chiria e, în multe cazuri, negociată și vizibilă; Taxa de administrare pare secundară până când începe să erodeze marja.
În 2026, comparația nu se mai face doar „pe metru pătrat”, ci pe costul total pe magazin, lună de lună. Iar întrebarea pe care și-o vor pune retailerii nu mai este doar „cât e chiria?”, ci cum se calculează taxa de administrare, cum a evoluat în ultimele 12-24 de luni, ce componente pot fi plafonate, ce poate fi auditat, ce se indexează și ce rămâne variabil.
Cine a fost activ în 2025 și ce semnale dă pentru 2026
Pe partea de cerere, Dana Rădoveneanu spune că 2025 a fost activ pentru toate categoriile, cu o intensitate mai mare la fashion, discounteri și entertainment. Ea menționează și intrări/planuri de expansiune ale unor branduri internaționale precum Action, Mr. DIY, BIPA, Sports Direct, adăugând că retailerii internaționali sunt, în general, mai activi decât cei locali, fără a avansa o pondere.
Mesajul important nu e lista de nume, ci modelul: formatele standardizate și disciplina de cost contează mai mult într-un an în care costurile operaționale cresc. După anul livrărilor, 2026 pune accentul pe selecția locațiilor în funcție de profitabilitatea netă, după toate costurile de operare.
De ce provincia a devenit magnet pentru capital (și de ce contează pentru retaileri)
Un semnal puternic din 2025 vine din investiții: centrele comerciale din afara Bucureștiului au fost prezentate drept cea mai atractivă clasă de active pentru investitori, cu aproximativ 40% din volumul tranzacțiilor imobiliare, potrivit raportuluiCushman & Wakefield Echinox.
Pentru retaileri, asta înseamnă presiune mai mare pe performanță: mix, trafic, experiență, modernizări. Iar modernizările au un efect ambivalent: pot crește calitatea și vânzările, dar pot urca și costurile de operare dacă nu sunt controlate. Într-un an în care service charge-ul crește, retailerii vor simți mai acut această balanță.
Polarizarea pieței: de ce activele bune își permit să fie dure la negociere
Reprezentanta firmei de consultanță vorbește despre o piață imobiliară tot mai polarizată, în care diferența dintre activele „prime” și cele secundare devine mai vizibilă. În acest context, mesajul despre incentives capătă sens: activele dominante își pot permite condiții mai ferme, în timp ce proiectele mai slabe rămân mai flexibile pentru a susține ocuparea. Presiunea se vede mai puțin în „headline rent” și mai mult în costurile de operare și în calitatea activului.
Chiriile: creștere pe high-street, stabilitate relativă în rest
Raportul notează că singura mișcare semnificativă a chiriilor prime în Q4 a fost pe Calea Victoriei, unde prețul mediu a ajuns la 80 euro/mp/lună (+33% YoY). În mall-urile dominante din București și principalele orașe secundare, intervalul indicat este 50–90 euro/mp/lună pentru spații de 100–200 mp la parter.
Dana Rădoveneanu explică dinamica high-street printr-o problemă de ofertă:
“Evoluția pe care am văzut-o pe această arteră comercială vine din decalajul dintre cerere și ofertă, în sensul în care disponibilitatea spațiilor de retail ce pot fi într-adevăr convertite în magazine (autorizate, modernizate, consolidate etc) este foarte redusă raportat la solicitările care există astăzi în piață“.
Acest lucru face ca pe high-street costul real să includă și timpul și investițiile necesare pentru a aduce spațiul la un standard utilizabil, în timp ce în mall-uri și retail parkuri presiunea se vede mai ales în costurile recurente – service charge și operare.
Mall vs retail park: 2025 a „inversat” mixul livrărilor
Raportul celor de la Cushman & Wakefield Echinox arată o altă schimbare: în 2025, peste 68% din suprafața livrată a fost în proiecte de tip mall, restul în retail parkuri și galerii, spre deosebire de 2024, când majoritatea livrărilor erau retail parkuri.
Diferența contează pentru retaileri fiindcă formatele au profile de cost diferite: mall-ul aduce trafic și mix, dar vine de regulă cu o operare mai complexă (și un service charge mai sensibil), în timp ce retail parkul mizează pe viteză, acces auto și formate standard, adesea cu costuri mai predictibile.
Dana Rădoveneanu subliniază că strategiile de expansiune sunt segmentate și depind de profilul retailerului și de format, fără o tendință unică la nivel de piață.
România e mare ca stoc, mică la densitate – dar asta nu garantează cerere „ușoară”
Raportul Cushman & Wakefield Echinox plasează România pe locul doi în regiune ca stoc de retail modern după Polonia, dar cu cea mai mică densitate raportat la populație (aprox. 252 mp/1.000 locuitori). Densitatea redusă poate sugera spațiu de creștere, dar nu funcționează ca o promisiune implicită de cerere: diferența o vor face selecția locației, costul total de ocupare și calitatea execuției, nu simpla creștere a suprafețelor livrate.
Urmărește-ne și pe Google NEWS