Tendințe în rezidențial pe finalul lui 2023: lipsă de predictibilitate și prețuri impactate de schimbările fiscale

Lipsa de predictibilitate și impactul acestui factor asupra domeniului imobiliar, modificările fiscale și impactul lor asupra prețurilor prin prisma creșterii costurilor de construcție, sunt câteva dintre lucrurile care îi preocupă pe unii dintre cei mai importanți jucători din domeniul imobiliare din România. În ciuda acestor lucruri, aceștia consideră totuși că România este o piață matură, care nu este în pericolul de a trece prin prăbușirile ce au caracterizat criza precedentă.

Specialiști în domeniul imobiliar au participat, pe 25 septembrie 2023, la cea de-a XVII-a ediție a evenimentului „Real Estate & Construction Forum”. Ultimul panel din cadrul conferinței Business Mark a fost dedicat sectorului rezidențial, fiind moderat de Gabriel Blăniță (Colliers România). Alături de el, au contribuit cu perspectivele asupra acestui sector: Antoanela Comșa (Gran Via România), Bogdan Letcă (Art Property Development), Beatrice Dumitrașcu (One United Properties), Michael Topolinski IV (MetaWealth), Irina Caraene (Cordia România) și Laurențiu Afrasine (Akcent Development).

Astfel, Bogdan Letcă, CEO & Development Manager, Art Property Development, a precizat: „Dacă vorbim din perspectiva dezvoltatorilor, lipsa de predictibilitate nu face decât rău. Dacă măsurile fiscale se schimbă de 4-5 ori, pe măsură ce lansăm un proiect, nu poți merge mai departe să îți respecți planurile inițiale. Durează multe luni de la momentul în care ai finalizat construcția și până când ești în posesia actelor și ești în măsură să vinzi. Este un efort colosal.

În perioada pandemică, lumea a economisit. Nu s-au mai făcut cheltuieli pe vacanțe exotice, tot ce s-a mai acumulat a dus la reticența de a-i plasa la bancă, așa că s-au îndreptat către piața de real estate. Noi am avut 24 de apartamente plătite 100% în avans. Contează foarte mult tipologia de proiect, încrederea în dezvoltator, constructor, istoricul pe care îl are și ce ancore, oferte au clienții.

Bogdan Letca, Art Property Development

Cum se reflectă măsurile fiscale în prețuri

„De la an la an, parcă sunt tot mai multe provocări atunci când încerci să lansezi un proiect nou; te mai lovești de ceva. Faptul că anumite facilități fiscale vor fi diminuate sau eliminate, va duce, clar, la o diminuare a puterii de achiziție a proprietăților. La noi, peste 20% dintre clienți sunt IT-iști, care au achiziționat apartamente cu două-trei camere. Măsura fiscală privind construcțiile în mod clar va duce la o creștere care se va vedea în prețuri, pentru că va fi mai scumpă mâna de lucru.

În fiecare proiect vor fi investitori care vor veni cu surse proprii, vor achiziționa prin companiile proprii, vom avea persoane care sunt la început de drum și fac un cumul de salarii pentru a achiziționa, avem Prima Casă, Noua Casă. Avem oameni care investesc ciclic și își pun venituri de-o parte. Nu a fost un an ușor din punct de vedere al creditării. Fiind puține – în acest moment sunt doar două bănci care oferă dobânzi mai ok – timpii de așteptare pentru finalizarea dosarului de creditare au crescut. Într-un proiect, cel puțin 30-40% din clienți vor accesa credite. La final, nu toți cumpărătorii sunt la fel și toți trebuie să aibă acces la partea financiară, pentru a achiziționa”, a intervenit, la rândul său, Irina Caraene, Director Vânzări, Cordia România.

Piață imobiliară matură

„Noi, dezvoltatorii, am ajuns să urâm cuvântul predictibilitate”, a spus Laurentiu Afrasine, CEO, Akcent Development, adăugând că „Anul acesta, nu vedem un orizont în care să mai apară. Sectorul imobiliar a trecut prin diverse transformări. Suntem convinși de maturitatea pieței imobiliare. Sunt încrezător că vom avea în 2023-2024 o perioadă în care nu vom asista la prăbușirea pieței imobiliare; este normal ca într-un ciclu de 10 ani să avem creșteri de prețuri, stagnări. Această stabilitate a pieței imobiliare, în ciuda războiului, creșterii de costuri, indică o maturitate a pieței.”

Vorbind despre stabilitatea pieței imobiliare, Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation and Advisory Services, Colliers Romania, a spus că: „în ultimii 2-3 ani, nu am avut aceeași inflație care s-a văzut la țările din jurul nostru”.

Este demn de menționat și faptul că multe persoane cumpără locuințe cu banii cash – multe din tranzacții sunt unele care se întâmplă în lanț: se vinde o proprietate, se cumpără alta, se mai folosesc economii, spre deosebire de țările din Vest, unde nu vedem acest exemplu.

Gabriel Blăniță, Colliers România

În acest context, Antoanela Comșa, Președinte, Gran Via Real Estate , a precizat că se observă o creștere a interesului pentru apartamentele cu trei camere. „Piața imobiliară de astăzi este un mix între nevoia de locuire și aceste probleme legate de dobânzile ridicate, atât pentru client, cât și pentru dezvoltator. Știm cu toții că în aceste măsuri fiscale propuse de guvern vedem și plata CASS-ului pentru tot ce înseamnă sectorul construcțiilor, ceea ce va duce la o creștere de manoperă și, pentru că ne dorim să ne rămână oamenii în țară, cred că vom avea costuri mai mari. Iar având în vedere și blocada urbanistică la nivelul Bucureștiului, cred că vom avea provocări la nivelul lui 2025.”

Dincolo de faptul că românii achiziționează în continuare locuințe, a crescut și piața de închirieri. În acest context, Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Division, One United Properties, a precizat: „Vorbim despre adaptabilitate și reziliență, pentru că atunci când faci un business plan, îl faci pe termen lung. Prețurile nu sunt la maturitate – avem o piață destul de tânără, nevoia locativă este foarte puternică. Crește piața de închirieri și au și început să apară companii de închiriere pe termen scurt. Investitorii vin, astăzi, spre România și solicită să cumpere câte un bloc întreg sau vor variante de prețuri mult mai ofertante pe care să le pună în piață. Viitorul sună bine și, într-adevăr, cel mai bun moment să cumperi o unitate locativă este ieri, pentru că se tot spunea că va pica piața, însă prețurile tot cresc.”