Ce venit trebuie să ai pentru a închiria o locuință de ”lux” în România. ANALIZĂ

Dacă aplicăm regula specialiștilor financiari conform căreia chiria nu trebuie să depășească 30% din venitul lunar, atunci „biletul de intrare” în segmentul chiriilor de lux începe de la 31.500 lei/lună (aprox 6200 euro) în România și urcă la peste 44.000 lei (8700 euro) în capitală, potrivit unei analize Storia pe primele șapte luni din 2025. Storia definește „luxul” drept top 5% din oferte.

O piață îngustă și concentrată

În total, circa 8.600 de anunțuri au bifat criteriul „lux” în ianuarie–iulie 2025. Dintre ele, 86% sunt în București, Ilfov și Cluj (iar aproape 98% în top 10 județe dezvoltate), semn că oferta premium urmărește fidel harta centrelor economice, a școlilor internaționale și a comunităților de expați.

Cât costă „luxul” la chirie: medii, extreme și diferențe între apartamente și case

La nivel cumulat (apartamente + case), chiriile medii se învârt în jur prețului de 2.800 euro în Ilfov, 2.600 euro în București și 2.500 euro în Constanța.

În cazul apartamentelor, Bucureștiul trece de 2.000 euro/lună, urmat de Constanța (1.800 euro), Brașov și Ilfov (1.700 euro). În Cluj, paradoxal, media pe apartamente de lux este de cca 1.500 euro, deși pe piața „mainstream” nivelurile sunt printre cele mai ridicate din țară.

La case, singura piață cu volum cu adevărat relevant este București–Ilfov, unde mediile sar la 5.900 euro în capitală și 5.400 euro în localitățile limitrofe. Există, desigur, și excepții: listări cu 15–18.000 euro/lună în Constanța/Timiș și 17.000 euro în București.

Piața rezidențială în S1 2025: Migrare spre „vechi”, tranzacții mai puține, prețuri mai sus și un iulie anormal de puternic

Cât trebuie să câștigi, concret

Pornind de la mediile județene, venitul minim (la 30% din venit alocat chiriei) urcă la 47.500 lei (9.300 euro) în Ilfov, 44.300 lei (cca 8.700 euro) în București și 42.900 lei (aprox 8.500 euro) în Constanța.

La polul opus al topului 10, Bihor indică 31.500 lei (6.200 euro). Raportate la salariul mediu net publicat de INS (noiembrie 2024), închirierea unei locuințe de lux „costă” între 5x și ~9x salariul mediu local – cel mai „accesibil” în Timiș (salariu mediu ridicat + chirii premium ceva mai temperate), cel mai dificil în Ilfov și Constanța.

Boom pe piața spațiilor industriale: România bifează al treilea cel mai bun semestru din ultimii 12 ani

De ce acum: 3 motoare care împing cererea spre chirii premium

1. Ciclul de piață: consultanții notează pentru 2025 prețuri la vânzare în creștere și ofertă nouă limitată, ceea ce împinge o parte din cerere spre închiriere (inclusiv premium).

2. Regimul de TVA la locuințe noi: de la 1 august 2025, TVA standard 21% (și o cotă redusă 11%) înlocuiesc vechiul regim, cu fereastră tranzitorie 9% pentru anumite cumpărări până la 31 iulie 2026, în condiții stricte. Pentru un public care compară achiziția cu chiria, noua fiscalitate poate înclina balanța pe termen scurt spre chirie.

3. Cererea corporate: segmentele din nordul Capitalei și stațiunile de la mare atrag chiriași cu pachete de relocare sau bugete în euro, ceea ce susține chiriile „prime” (deși cifrele agregate publice rămân rare). 

Riscul în lei: chiriile sunt în euro, veniturile nu întotdeauna

Majoritatea chiriilor premium sunt contractate în euro. În 2025, cursul a stat în jur de ~5,02 RON/EUR în medie pe perioada ian–iul, cu vârf istoric în 8 mai 2025 (5,1222).

Pentru chiriașii plătiți în lei, volatilitatea cursului poate mișca rapid pragul de „31.500 lei”. Aceștia pot gestiona riscurile valutare prin:

• stabilirea unei clauze de plată în lei la curs BNR din ziua plății, cu plafon/cap de variație (ex.: ajustare lunară limitată la ±3%/an, restul doar la aniversar)

• fixarea temporară a cursului (ex.: 3–6 luni la un curs agreat, apoi reconciliere)

• indexare anuală, nu lunară (ex.: revizuire o dată pe an, nu automat la fiecare scadență)

• alinierea monedei venitului cu moneda chiriei: dacă încasezi în €, plătește în €; dacă în lei, ia în calcul un buffer lunar pentru curs

• depozit/garanție în € separat de chirie (nu te protejează de volatilitate, dar evită recalculări ad-hoc).

Context european: România, țara proprietarilor – segmentul de închiriere rămâne mic, dar tensionat la vârf

96% dintre români locuiesc în gospodării care dețin locuința – cel mai ridicat procent din UE. În același timp, standardul european de „overburden” definește împovărarea cu costul locuirii peste 40% din venitul disponibil; regula de 30% folosită în calculele Storia este astfel mai strictă decât ștacheta statistică a Eurostat.

În loc de concluzie pentru cele două tabere

• Chiriași: bugetați all-in (întreținere, parcare, servicii), verificați terasele mari/penthous-urile pentru costuri de întreținere, urmăriți clauzele valutare și indexările. În piețe sezoniere (ex. Constanța), sezonul poate impune o primă suplimentară

• Proprietari: randamentele solide apar de regulă la apartamente 3–4 camere în proiecte cu facilități și acces către polii de birouri (Floreasca–Aviației, Herăstrău, Băneasa), nu neapărat la suprafețe extreme.